フラット35の住宅ローンの仕組み LTN(長期債)の証券化による資金調達の仕組み


(不動産ブログ)フラット35の住宅ローンの仕組み LTN(長期債)の証券化による資金調達の仕組み

 

不動産の仕事をしていると住宅ローンについて、金融機関の方から営業があります。その中でも、購入者の住居、セカンドハウス用のローンにフラット35という商品があります。

自宅購入者には、割合通りやすいローンと言われており、住宅の免責、年齢の制限、建物ついての規定もありますが、35年間一定の金利で資金を返済できるというメリットがあります。

 

なぜ、そのしくみができるのか?といえば、住宅ローンを組み、支払いをローン会社が全額行います。それを債権を証券化して、その証券を機関投資家に転売して、資金を調達する方法で、財源を確保しています。

 

金融機関も貸し出した資金を債権として転売して、債権を証券化したものを投資家に転売するので、販売した金融機関は、資金回収が早いと言えます。

 

よって、通常の銀行融資よりも、借りやすいと言われる由来は、貸し出した金融機関としては、債権を証券化して、転売することで、資金回収が直ぐにできるということが言えます。つまり、貸し出し金融機関としても、債権回収に時間がかからないので、扱い安いローンと言えます。

回収不可能にならないために、保証する制度としては、住宅金融支援機構が保険をかけて、債務不履行になった場合、住宅金融支援機構が保証する形で、貸出の金融機関が、不良債権化しないような仕組みになっています。これは、独立行政法人が行っておりますので、ある意味、国民の権利と言えます。

 

なぜ、このローンが通常の銀行融資より融資してもらえる可能性が高いというのは、これは、住宅金融支援機構が債権を証券化して売却してくれることで、金融機関は、瞬時資金回収でき、支払いに関する不履行が起きても、保証するのが住宅金融支援機構が行うということになりますので、条件さえ満たして審査が通れば、資金のことは、住宅金融支援機構の仕事になりますので、金融機関は、幅位代理店としての取り扱いの立場になります。よって、不動産担保としての第一債権者が、住宅金融支援機構と謄本に記載されることになります。

 

しかし、これは、機関投資家などの投資家に、証券化された債権を転売することで資金調達を容易にしています。

このことで、長期間一定の金利で資金の貸し出しができるということになります。つまり、長期債(LTN)として市場で長期運用される資金になりますので、投資家にも安定投資の一つになりますので、双方にとってメリットがある仕組みになっています。

 

変動金利よりも、少し金利は高くなりますが、現時点で、1%台の低金利ですので、35年を借りても、不動産担保ローンに比べると随分やりやすいローンになります。これは、自宅及びセカンドハウスと、借り主が自ら住宅を活用するという名目以外使用できませんが、国民の権利としてのローンと考えれば、活用するメリットがある住宅ローンでしょう。