□不動産は、すべての空間に値段をつけて商売のネタにできるビジネスである。日本のフィールドは、一等地は、外資に完全に負ける可能性が大きい。今の円安問題。
不動産ビジネスの面白さは、地球上の空間のすべてが商品になるということが言えます。空間対して所有権や使用権を与えてその権利が商品になるのです。国家の収入である固定資産税も、不動産の空間に対して、発生しているのであり、国家もこれで税収という名目でビジネスを展開しています。
さて、筆者がいる港区３Aエリアは、（麻布、赤坂、青山）不動産価格の下落しない地域として有名な場所です。筆者は、麻布地区で不動産業を行っていますが、どこでも坪単価３００万円以上という値段がついています。これは土地価格ではなく、マンションなどの物件の値段もそのような単価で販売されていますので、他の地域と比べても、軍を抜いて高いと言えます。つまり、不動産価格というのは、人気商売ですので、人気のあるエリアは、必然と高い価格がつきます。利便性と人気です。あとは、物件のデザイン性、築年数、耐久性、また、土地ならば間口や前面道路がどうなっているか？近隣とのトラブルがあるか？などを考慮して、価格は決まっていきます。
不動産の仲介ビジネスは、売り買いをした人のマッチングビジネスになります。これは、お見合いビジネスと同じですので、対象が広ければ、確率は高まります。つまり、広い範囲の人にアプローチできることが、結果、当たる確率を高めるといえます。さて、筆者は、そう考えたときに、日本だけでなく外国人にもアプローチしてみようということで、今の不動産ビジネスを立ち上げました。はじめからほとんど、外国人のお客様に売却して商売をしたということになります。外国人にも日本の不動産に関心がある人が多くいるという事実に驚きました。
日本は、法的に外国人の不動産取得について、厳しい規制もありません。物件の所有件数についての制限もないというのが、日本の特徴です。ただ、最近は国の重要施設の隣地の場合、外国人の所有対して制限をかける法案がありましたが、それまでは、事実上、なにも日本国民と外国人の購入には制限がなかったと言えます。
そこで、日本に居住していない外国人が日本に不動産を購入するには、どうすればいいのか？という問題点があります。日本人ならば、役所にいって、印鑑証明を取得して、実印を押して、売買契約書を交わし、法務局にいって、移転登記をすれば、いいだけの話です。ここで、日本に居住していない外国人の場合は、印鑑証明の取得ができません。その場合は、公証人役場で、サイン証明という登録をします。外国人本人の本国の住所登録をしている公的書類とサインか印鑑を公証人役場で登録をして、その登録を印鑑証明代わりにするということで、移転登記が可能になります。
ある意味、日本は簡単でいいですね。非居住の外国人であっても公証人役場のサイン証明とお金を支払えば、日本の不動産オーナーになることができます。
それで、基本的に安定した家賃収入を得れる不動産オーナーになれるのですから、日本の不動産投資は、外国人から人気が出ている理由は、わかります。中国でも大家業をする人が多くいますが、物件所有数の数量制限があるために、資金があるかということで、大量の物件を仕入れる事ができないという現状がありません。
よって日本の不動産の目が向くのです。日本は、資金があれば、何部屋物件を所有しても、全く購入数の規制がないからです。
それが、中国と日本の事情の違いです。これは、空間ビジネスにおいて、重要なポイントになります。ある意味、日本で人気のある空間エリアは、日本人が所有するのが難しいという事態が起こっていると言えます。日本の一等地の土地建物は、多くが外資所有となっています。これは価値が下がりにくいものへの投資は、資金量が多く、投資規制のほぼない日本は外資による投資に日本人投資家が勝つのが難しいということが言えます。
今、円安になっていますので、これでは、ますます日本の一等地の空間は、外資に買われることになるでしょう。
この円安問題、日本人の社会は不況で、円安です。しかし、機関投資家からみて、日本の金利は低いということで、担保力のある外資投資グループにとっては、日本は格安販売しているようだと映るでしょう。
今の空間ビジネスを見ているとそんな感じがします。