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□（不動産コラム）中国人の日本への不動産投資は今後厳しくなるか？

 

アフターコロナになれば、中国人投資家が日本の不動産投資を多額にするのではないかと、期待をしている一部の不動産業界があります。ただ、実際のことを言えば、中国は、発展の影に、資金難で非常に厳しい状況にあるのではないかという憶測があるようです。

 

中国人民元は、もともとドルベック制度によって、ドルなどの外貨を担保として、自国通貨の発行量を決めていました。その制度は、基本的には、変わりないのですが、実際には、あるはずの外貨準備高が本当はないのでないかと噂されています。

 

急激な中国経済のブレーキの影には、人民元決済は推し進める理由には、外貨不足によって、外貨流出がこれ以上されると人民元の価値を維持できないということが厳しい現状が見え隠れします。

 

世界基準では、自己資本率８％の概念では、ゴールドや外貨を持つことという規定があります。つまり、外貨がないということは、自己資本率の維持ができないということになり、人民元が大量に発行されていますが、裏付けのない通貨として、大量発行されており、自己資本率の保全が維持できていないということは、国際決済業務ができないということになり、貿易決済が不可能になります。

 

それでは中国政府も困りますので、コロナ原因に急激に経済活動にブレーキをかけて、外国への渡航の制限、パスポートの発行を制限するなど、昔の中国に逆戻りしています。つまり、中国人が海外に出向いて、大金を持って世界を買いあさるという時代は、政府の厳しい外貨不足により、結論、急激なブレーキをかけているということが考えられます。

 

つまり、中国は、人民元決済をできる範囲を広げようとしていますが、世界の決済額全体の２％ほどに過ぎず、ユーロと米ドルで世界８０％の国際決済が行われています。

 

中国の大国主義に対して、西側諸国は、経済制裁をするがために、ドル、ユーロの中国への資金の流れを規制している動きもあり、中国にとっては、金融の資金流通面の西側からの規制により、外貨不足による経済停滞が始まっており、ついには、中国人の海外流出、資金の海外流出を規制するために、出国を認めないということコロナを原因に作っていると考えられる部分があります。

 

つまり、中国国内で人民元を持っている富裕層は、もうしばらく海外投資の対象者になるのは難しいと言える時代が来る可能性があります。

アフターコロナの時代は、外貨獲得と差し押さえに躍起になっている当局の規制により、しばらく中国人投資の話は、難しい時代が来る可能性が大きいと言えます。

□（不動産コラム）地面師と呼ばれる集団

 

東京の都心部、坪単価が1000万円以上する港区の中心地、港区、千代田区、中央区は地価が高いことで有名である。ちょっとした商用地で、坪単価1000万円から4000万円、銀座に関していえば、坪単価2億円以上と言われたりする。たった、３．３平米の土地の売買価格が2億円という取引価格をみれば、その土地に関しての担保価値はそうと高いことが言える。

 

よって、闇で資金調達をしたい人は、その土地の担保力を利用したと考える。都内の一等地でも所有者が高齢化しているケースも多く、そのような土地が、地面師によって狙われる。地面師は、法務局に通い、謄本を調べて、地主がどんな人物かを調べる。これは、普通の不動産屋でも売買の話があれば、謄本を調べるのは、初歩的な話である。また、区画整備を行っている地上げ屋も、謄本をしらべて土地の所有者が細かくどうなっているかを調べることが仕事である。

 

地面師の場合は、謄本を調べ、高齢者や、場合によっては、身寄りのない老人、すでに所有者が他界しており、宙に浮いている担保価値の高い土地が狙われる。すなわち、地面師と言われる人たちは、何を求めて言いるか、それは、謄本に記されている担保人としての名義を入れることや、もしくは、所有者に成りすまして、他人名義の土地を売買することである。土地の売買に関しては、土地所有者の印鑑証明があれば、名義変更することができる。しかし、もともとの所有者のわからないところで取引されたということが発覚すれば、法的には裁判を起こせば取り返すことができる。しかし、その土地の所有者が高齢者で、あったり、すでに他界している場合には、その土地、建物に対して、地面師が裏工作を仕掛ける場合がある。

 

しかし、土地の話を言えば戦後復興期には、空襲で焼け野原になった土地に、ロープを張って、自分の土地だと言い張った人が多数いた。まさに、所有者不明の土地に居座るという行為である。よって、そのような土地を登記しないわけにもいかず、国は、土地を一定期間使用した場合、その使用者に対して、所有者が名乗り出ない場合は、使用している実態のある人物が所有することができるということが法的に認められた。その結果、ある意味、合法的地面師の世界が戦後復興期には、当たり前のようにあったといえる。ただ、これは、混乱期であるので、戦争で多くの人が戦死したことが原因している。

 

ただ、その法律は今でも存在している。         時効取得という法律である。短期で10年間、通常20年間使用者が占拠して土地を使った場合、その使用者が土地の使用権を取得できるというものである。

 

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土地の所有権の取得時効が成立するためには、占有者が、所有の意思をもって平穏かつ公然と占有を開始し、占有の開始時に善意（他人の所有地であることを知らない）かつ、無過失（知らないことに過失がない）の場合には１０年間、悪意（他人の所有地であることを知っている）の場合には２０年間占有を継続する必要があります。

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このような法律がある。

 

いろいろなケースはあるが、土地の所有権という資産価値のあるものは、狙われることがあり、価値の高い不動産を主有すればするほど、その資産防衛に頭を使う必要がある。

大都市には、価値が高いビジネス存在するが、逆にそれを狙った危険も背中合わせで存在している。

□（不動産コラム）真実話は何処に、都会の高額不動産物件は、カオス感満載です。

 

筆者は、港区麻布十番駅から徒歩3分くらいの場所で、小さ不動産屋を行っています。小さい不動産屋ですから、なにか特徴をもった不動産ビジネスを行なうということで、中国の滞在歴が長いという理由で、中華圏に向けた不動産屋としてビジネスを行っています。といいながらも、面白そうな案件があれば、話を聞くようにしています。

 

その話、本当か？といえるような話を聞いては、その話の事実はどこにあるのかを探究しています。

 

不動産業界では有名な、政府の土地の払い下げの案件、Y政の土地の払い下げの不動産売買の話は都市伝説的に不動産の中で話題になっています。どうなっているのかを覗き見たりしています。

 

それと、有名物件といえる数百億や数千億の投資案件については、時々、ブローカー経由でマイソクが流れているときがあります。過去の経験で、本当は売っていない物件なのに、販賣マイソクが不動産ブローカーを経由して広がっている物件というものがあります。

 

これは、悪質な不動産関係者が売主の許可を取らずに、勝手に販売価格を決めて、マイソクをつくって金主を探しているということがあります。まさに、これは迷惑行為ですが、大都会、カオスの東京では、時々そのような事を目にします。つまり、売り情報に関して、真実かどうか不明な物件というのが存在しています。不動産流通情報であるレインズに掲載されている情報で基本的には、釣り情報は、ほぼないと思われますが、街で物件情報を回している不動産ブローカーのはなしのなかに、釣り広告が多く存在しています。

 

なぜ、そんなことをするのでしょうか？その理由としてかんがえられることは、金主を探し出すという手法、また、万一、購入希望者が出てくれば、それから金主がいることを言って、土地オーナーと交渉しようとするケース、いろいろあります。

 

東京で不動産のビジネスを行っていると高額物件、有名物件になればなるほど、その話がどこまで本当であるかを考える必要があります。筆者もこの業界に入って、中国ビジネスもカオス感満載ですが、不動産の高額物件の世界もカオス感満載です。

 

□（不動産コラム）　大都市でであう区画整備を行う地上げ屋の世界　「The、不動産屋」

 

The、不動産屋といえる仕事は、地上げ屋です。地上げ屋というとバブル期に、かなりヤクザ風の不動産屋が、嫌がらせをして住民を追い出すというイメージがついて、悪いのですが、実は、地上げ屋は、地元に根ざして、土地の買収をすすめる不動産屋のことを言います。

 

不動産開発の大企業であっても、地上げ専門の地上げのプロに依頼しているケースも多く、都心部で不動産業をしているとそんな話を耳にします。ただ、そのような区画整理の地上げを専門的に行っている不動産のプロは、絶対に目立たないように近隣住宅の人に迷惑をかけないように、10年がかかりで仕上げるケースも少なくありません。

 

都心部の一等地でも、区画整備が追いついていない土地を買い集め、大きな都市開発できる土地に仕上げることを根出して、その土地に住み着いて、地上げ交渉を続けている不動産のプロがいます。これは、聞いた話ですが、地上げしたい区画の近隣住民に嫌われないためにその街に住み着いて、挨拶、街の掃除を行い、また、困っている近所の人を助け、話す機会を作り、土地の買い上げの交渉を行います。バックには、大手不動産デベロッパーの資金がついているので、地上げできるのですが、絶対に、そのようなことを行っていると口外しないことで作業をしている方もいます。

 

The　不動産屋といえる地上げを経験した不動産のプロの仕事についてその時の話を聞くと、いろんな人間ドラマを見ることができるという話を聞いたことがあります。一つの仕事が終わるのに10年かけて行うのが珍しくない地上げ区画整理の仕事ですが、区画整理が出来上がれば、大手デベロッパーからそれなりのコンサル費が入り、普通にいえば、生涯賃金といえるコミッションを手に入れることができます。

 

人の世界には、一つのことを仕上げるために、何十年も時間をかけて行う仕事というものがあります。

簡単ではないのですが、不動産の地上げの仕事というのも、ある意味、不動産業における大きな仕事の一つといえます。

 

仕上げたときは、達成感が大きと思います。

□（不動産コラム）接続道路のない土地を再建築可能にするには、「みなし道路」を活用する。

 

不動産屋のビジネスをしていると、いろいろな種類の相談を受けます。そのなかでも、土地を購入したのですが、その購入した土地に接続道路がなく建物が建てられないので、近隣の土地の買収を依頼したいという話があります。

 

不動産の土地を購入する際にもっとも注意しなければならないこと、「接続道路、前面道路幅　接続幅」という問題です。

安い土地というのは、訳あり物件ということを言いますが、安いには理由があります。特に、意識せずに購入すると、永遠に建物が建てられない土地があります。

 

接続道路のない土地でも、歩いて近隣の土地に隙間があれば、道に出ることができるので、何も問題がないということを言う人がいますが、これは、法的には、接続道路がない土地には、建築許可をとって建物が建てられません。でも、現実には、接続道路に接していなくても、家は立っています。今は、大手住宅メーカーは、コンプライアンスの問題が厳しいので、そのような違法建築をたてることがありませんが、小さい工務店や知り合いの大工さんにお願いして建築許可を取らずに建物を作っている場合があります。当然、そんな家は、違法建築です。しかし、木造住宅に関しては、建築基準法は、特に厳しくなく100平米以下の2階建てなら、究極言えば、大工じゃなくても素人の人、究極は、オーナー自身が日曜大工をして建物をつくることができます。

違法ではありますが、建物は立っているケースがあります。

さて、そんな土地の場合、転売するには、再建築不可ということで販売されている場合はおおいのですが、再建築不可物件を再建築可能にするには、接続道路につながる土地を私道用の土地として購入する必要があります。

 

過去にも何度かそのような依頼がありました。

つまり、接続道路がないので、激安で土地を取得できたが、あとになって、問題の大きさに気づいて、なんとか、接続道路につながるための土地を探して購入しなければ、理想の建物が建てられないということになり、近隣の土地が購入できないか、近隣者と相談をしてほしいと言われるケースがあります。不動産屋から言わせれば、あまり面白い仕事ではありませんが、土地オーナーから言えば、その土地が、再建築不可の土地から再建築可能になるということで、一気、不動産価値を高めることができます。　よくあるのが、私道をつくり、公道と接続させて、再建築可能な土地にするという方法です。「みなし道路」といいます。

みなし道路とは

 

幅が4m未満の道路であって、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道路のこと。

 

その法律の条項の名称を取って「2項道路」と呼ばれることが多い。

 

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めている。

 

ここでいう「建築基準法上の道路」は、原則として幅が4m以上あることが必要とされている（建築基準法第42条第1項）。

 

しかしながら、わが国の現況では、幅が4m未満の道が多数存在しているため、次の1．～3．の条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている（建築基準法第42条第2項）。

 

1．幅が4m未満の道であること

2．建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと

3．特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

 

これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。

 

こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限（セットバック）があるので特に注意したい。

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都会などで入り組んでいる土地には、特にみなし道路によって、再建築不可の土地を再建築可能にしている場合が多くあります。東京の下町、23区内でも区画整理のついていない住宅地などは、戦後復興期に乱立して住宅が建設された地域では、人がひとり歩くのがやっとという土地が多く、狭い道が多数入り組んでいる地域があります。そのような地域の土地は、公道はなくほとんど迷路のようなみなし道路によって、土地と公道が接しています。

 

みなし道路の概念が理解できれば、建築不可の土地でも建築可能にすることができ、不動産価値を高めることができますが、問題は、近隣の協力なくしては、みなし道路を作ることができませんので、これも大変な作業といえます。

□（不動産コラム）　告示事項あります。その言葉を聞けば衝撃の事実があるかもしれない。不動産の世界

 

人生の縮図を見ることができる不動産の世界です。さて、今後、ますます問題なるであろう高齢者の孤独死の問題です。不動産物件で賃貸の場合、高齢者の入居が断られる傾向が多いといえます。特に単身の高齢者は、大家さんから見れば賃貸することがリスクでしかありません。その理由は、病気、孤独死の確率が非常に高いからです。単身者で孤独死する人の数は相当多くいると思われますが、不動産投資をしているオーナーからみれば、孤独死された方が、長期間気付かれずに、腐乱した状態で見るケースがあります。その場合は、警察に届け、死亡確認をしたのちに、処理をしますが、連帯保証人や親族が対応しれくれればいいのですが、それも対応してくれなければ、大家としては、すべて大家負担になります。よって、そのようなケースをさけるために高齢者の単独の入居が断られるケースが多くあります。いずれにしろ、生きていくには住まいが必要ですが、若いうちは、賃貸でも借りの簡単ですが、高齢になると難しくなるということが言えます。孤独死は、自然史の場合は、特記事項として不動産には、書かれませんが、自殺の場合は、告示事項として特記事項に記載します。不動産というのは、人の死と関係している仕事といえます。ある意味、なかなかインパクトのある話もあります。

 

集合住宅・マンションなどには、いろんな方が住んでいるケースがあります。特に、反社会体制に属する人も、他人名義で物件を借りて、実際には住んでいるケースなどもあります。隠れ風俗店なども闇営業していることもあり、都会の集合住宅の売買になどに立ち会うと、契約書だけではわからない実態があります。

いずれにしろ、よく調べていかないとなかなかダークな世界も存在するのが不動産の世界になります。

□（不動産コラム）人の人生を左右する不動産の世界、人が生活する場には、人の人生の縮図を感じることができる。

 

不動産購入を考える上で、どのようにして高額な不動産を購入するかということを考えます。その場合、住宅ローンを組むことを考えます。ほとんどの購入者は現金一括払いで買う人はいませんので、購入者にとっての課題は、ローンが通るならば購入したいという話になります。そうなれば、販売店の方も、通りやすい住宅ローンを提供してくれる金融機関に相談が増えます。

一時期、話題になったスルガや西武信金など不動産ローンが通りやすいということで、多くの不動産購入者が利用しました。不動産ローンの販売する金融機関も、業績を伸ばすために、ローンを通しやすいように数字の改ざんもあったということで事件になりました。

 

不動産ローンを取り扱う金融機関が非常に多く競争が激化しているといえます。ただ、結果重視で貸出件数を無理に増やそうとすると返済不可能な計画による不動産ローンを組むことになり、不動産を買ったことで、人生を台無しにする人も少なくありません。

 

筆者もそのようなことを見てきましたので、不動産というのは、人の人生を左右する商品であると言えます。また、相続問題でも高額な不動産を相続する場合には、多くは、穏便に相続問題が解決することがなく、兄弟で親族であっても、一生会うことがないというくらい裁判に発展して、問題が激化する場合があります。身近な親族だけに、感情論が先立ち、解決することなく永遠のお別れということになるケースもあります。

 

また、資金繰りに苦しみ、不動産売却を試みるが思うように売れずに、命を経つ人もいるというのも、不動産の事故物件のなかにはあります。いずれにしろ、人生と命をかける商品であると不動産は言えます。まさに、不動産売買を見ていると「特記事項」という欄がありますが、特記事項を見ていると、これは、と思うことがありますが、「訳あり物件」は安く変えるのはいい点でもあります。

たとえば自殺物件と言われる事故物件などが有名ですが、特記事項に記されている場合には、安く購入することができます。人が生活する場ですから、いろんなことがあります。

事件、自己、そして、予期もしないことが、特記事項に記されていることがあります。不動産、一言では語れない世界が存在します。

（不動産ブログ）フラット３５の住宅ローンの仕組み　LTN（長期債）の証券化による資金調達の仕組み

 

不動産の仕事をしていると住宅ローンについて、金融機関の方から営業があります。その中でも、購入者の住居、セカンドハウス用のローンにフラット３５という商品があります。

自宅購入者には、割合通りやすいローンと言われており、住宅の免責、年齢の制限、建物ついての規定もありますが、３５年間一定の金利で資金を返済できるというメリットがあります。

 

なぜ、そのしくみができるのか？といえば、住宅ローンを組み、支払いをローン会社が全額行います。それを債権を証券化して、その証券を機関投資家に転売して、資金を調達する方法で、財源を確保しています。

 

金融機関も貸し出した資金を債権として転売して、債権を証券化したものを投資家に転売するので、販売した金融機関は、資金回収が早いと言えます。

 

よって、通常の銀行融資よりも、借りやすいと言われる由来は、貸し出した金融機関としては、債権を証券化して、転売することで、資金回収が直ぐにできるということが言えます。つまり、貸し出し金融機関としても、債権回収に時間がかからないので、扱い安いローンと言えます。

回収不可能にならないために、保証する制度としては、住宅金融支援機構が保険をかけて、債務不履行になった場合、住宅金融支援機構が保証する形で、貸出の金融機関が、不良債権化しないような仕組みになっています。これは、独立行政法人が行っておりますので、ある意味、国民の権利と言えます。

 

なぜ、このローンが通常の銀行融資より融資してもらえる可能性が高いというのは、これは、住宅金融支援機構が債権を証券化して売却してくれることで、金融機関は、瞬時資金回収でき、支払いに関する不履行が起きても、保証するのが住宅金融支援機構が行うということになりますので、条件さえ満たして審査が通れば、資金のことは、住宅金融支援機構の仕事になりますので、金融機関は、幅位代理店としての取り扱いの立場になります。よって、不動産担保としての第一債権者が、住宅金融支援機構と謄本に記載されることになります。

 

しかし、これは、機関投資家などの投資家に、証券化された債権を転売することで資金調達を容易にしています。

このことで、長期間一定の金利で資金の貸し出しができるということになります。つまり、長期債（LTN）として市場で長期運用される資金になりますので、投資家にも安定投資の一つになりますので、双方にとってメリットがある仕組みになっています。

 

変動金利よりも、少し金利は高くなりますが、現時点で、１％台の低金利ですので、３５年を借りても、不動産担保ローンに比べると随分やりやすいローンになります。これは、自宅及びセカンドハウスと、借り主が自ら住宅を活用するという名目以外使用できませんが、国民の権利としてのローンと考えれば、活用するメリットがある住宅ローンでしょう。

□不動産は、すべての空間に値段をつけて商売のネタにできるビジネスである。日本のフィールドは、一等地は、外資に完全に負ける可能性が大きい。今の円安問題。

 

不動産ビジネスの面白さは、地球上の空間のすべてが商品になるということが言えます。空間対して所有権や使用権を与えてその権利が商品になるのです。国家の収入である固定資産税も、不動産の空間に対して、発生しているのであり、国家もこれで税収という名目でビジネスを展開しています。

 

さて、筆者がいる港区３Aエリアは、（麻布、赤坂、青山）不動産価格の下落しない地域として有名な場所です。筆者は、麻布地区で不動産業を行っていますが、どこでも坪単価３００万円以上という値段がついています。これは土地価格ではなく、マンションなどの物件の値段もそのような単価で販売されていますので、他の地域と比べても、軍を抜いて高いと言えます。つまり、不動産価格というのは、人気商売ですので、人気のあるエリアは、必然と高い価格がつきます。利便性と人気です。あとは、物件のデザイン性、築年数、耐久性、また、土地ならば間口や前面道路がどうなっているか？近隣とのトラブルがあるか？などを考慮して、価格は決まっていきます。

 

不動産の仲介ビジネスは、売り買いをした人のマッチングビジネスになります。これは、お見合いビジネスと同じですので、対象が広ければ、確率は高まります。つまり、広い範囲の人にアプローチできることが、結果、当たる確率を高めるといえます。さて、筆者は、そう考えたときに、日本だけでなく外国人にもアプローチしてみようということで、今の不動産ビジネスを立ち上げました。はじめからほとんど、外国人のお客様に売却して商売をしたということになります。外国人にも日本の不動産に関心がある人が多くいるという事実に驚きました。

 

日本は、法的に外国人の不動産取得について、厳しい規制もありません。物件の所有件数についての制限もないというのが、日本の特徴です。ただ、最近は国の重要施設の隣地の場合、外国人の所有対して制限をかける法案がありましたが、それまでは、事実上、なにも日本国民と外国人の購入には制限がなかったと言えます。

 

そこで、日本に居住していない外国人が日本に不動産を購入するには、どうすればいいのか？という問題点があります。日本人ならば、役所にいって、印鑑証明を取得して、実印を押して、売買契約書を交わし、法務局にいって、移転登記をすれば、いいだけの話です。ここで、日本に居住していない外国人の場合は、印鑑証明の取得ができません。その場合は、公証人役場で、サイン証明という登録をします。外国人本人の本国の住所登録をしている公的書類とサインか印鑑を公証人役場で登録をして、その登録を印鑑証明代わりにするということで、移転登記が可能になります。

 

ある意味、日本は簡単でいいですね。非居住の外国人であっても公証人役場のサイン証明とお金を支払えば、日本の不動産オーナーになることができます。

 

それで、基本的に安定した家賃収入を得れる不動産オーナーになれるのですから、日本の不動産投資は、外国人から人気が出ている理由は、わかります。中国でも大家業をする人が多くいますが、物件所有数の数量制限があるために、資金があるかということで、大量の物件を仕入れる事ができないという現状がありません。

 

よって日本の不動産の目が向くのです。日本は、資金があれば、何部屋物件を所有しても、全く購入数の規制がないからです。

 

それが、中国と日本の事情の違いです。これは、空間ビジネスにおいて、重要なポイントになります。ある意味、日本で人気のある空間エリアは、日本人が所有するのが難しいという事態が起こっていると言えます。日本の一等地の土地建物は、多くが外資所有となっています。これは価値が下がりにくいものへの投資は、資金量が多く、投資規制のほぼない日本は外資による投資に日本人投資家が勝つのが難しいということが言えます。

 

今、円安になっていますので、これでは、ますます日本の一等地の空間は、外資に買われることになるでしょう。

 

この円安問題、日本人の社会は不況で、円安です。しかし、機関投資家からみて、日本の金利は低いということで、担保力のある外資投資グループにとっては、日本は格安販売しているようだと映るでしょう。

 

今の空間ビジネスを見ているとそんな感じがします。

 

□郊外に来て感じる空間価値のビジネス（不動産）

 

今日は、都内から電車に乗って1時間くらいのベットタウンに来ています。小田急線にゆられて約40分、ここまで来ると随分、のどかな雰囲気がありあす。ベットタウンとしてこのあたりに住む人が多いのも頷けます。しかし、最近は、多摩地方のバブルの時代に開発された住宅地や公団もマンションなどが、高齢化が進み今後、街をどのように維持していくかというのが課題ということです。

 

日本は戦後復興期に、金の卵といわれた集団就職で東京に出てきた世代が、東京の郊外にマイホームを求めて購入した地域ということが言えます。まさに団塊世代といわれる世代で、人口母数が非常に多く、今は70代になっていますので、今後、急激に人口が10年以内に減少することになります。そうなれば、そのようなかつてのベットタウンと言われた都心部から電車で1時間そこそこで行ける割合利便性の高い地域の今後の活用ということが課題になります。

 

今の若い人は、どちらかといえば、大家族を作る傾向が少なく、単身もしくは、核家族という現状ですので、郊外に広い一戸建てを持ちたいというニーズが高いと言えません。逆に狭くてもいいから、都心の利便性の高い地域に住むことにステイタスを感じる人も多いと感じます。筆者の感覚では、団塊世代が好んだ住環境、郊外の庭付き一戸建てというのは、これは、中国人や外国人の移住者には、人気がでる物件と考えています。

 

コロナ前には、そのような話を何度か頂いたことがありました。埼玉県や千葉県のベットタウンの格安な一戸建てがほしいという話も中国人の日本不動産購入希望者から聞かれたことがありました。

 

多分、筆者がおもうように、50万元から100万元くらいの日本の物件というのが、試しで買うならいいと思われるのではないかと考えます。それくらなの金額であれば、なんとか資金を運ぶことができる限界と考えますので、中国からの不動産購入希望者向けに郊外型リフォーム物件やどちらかといえば、温泉が近くで、限界集落として開発されたベットタウンの再利用など、活用する人がなくなって廃墟になるくらなら、再利用する考え方というのも需要がでると考えています。

 

今日は、郊外に来ているので、そんな事を考えながら、周囲の不動産を見ています。不動産ビジネスの面白さは、すべての空間がお金に換算できるビジネスというのが、これは不動産ビジネスの醍醐味といえます。空間がすべて商品になるビジネスは、不動産以外存在しません。それは、地球、そして、今後宇宙も空間も、価値として取引されるようになるのでしょうね。

 

 

 

□アフターコロナで需要が高まると考えられる不動産ビジネスについて語る。

 

不動産投資ということを考えれば、そろそろ、インバウンドのお客様も戻ってくる可能性も高くなってきましたので、宿泊施設ビジネスというのが、考えられますが、どちらかといえば、コロナの結果、大きく社会構造がかわったことがありました。それは、会社に毎日出社しなくてはいけないという社会風潮が世界的にワーケーション、リモート勤務でOKじゃないの。という風潮になってきています。特に、ネット上で仕事をすることや、ネットミーティングを行っていれば、業務を遂行できるビジネスの場合には、場所は重要ではなくなっています。国際決済できる金融システムも、便利になり、世界中でクレジット決済ができ、ネットでのQR決済、スマートフォンでのタッチ決済、その他、いろいろ便利な国際決済システムがあります。よって、どの企業に努めていても、自分の銀行口座と国際的決済できる仕組みとを連携していれば、どこでも生活できる、どこでも収入を受け取ることができるといえます。つまり、人のライフスタイルが、完全にボーダレスになったといえます。そうなれば、都会でビジネスをする必要もないといえますが、特に外国人でワーケーションによってビジネスができる人たちにとっては、日本の魅力は、長期滞在できて、物価が安く、治安もいい、インフラが整っており、地方都市でも量販店が一通り揃っており、生活に必要なものは何でも購入するのが簡単であるといえますので、これが日本の魅力になります。また、島国であることの最高の利点があります。島国は、大陸に憧れますが、大陸にいる人は、島国、離島に憧れるのです。人はないものを求めて生きていきます。つまり、世界の人の多くが、大陸に住んでいますが、日本はすべて、島国ですから、アイランドバケーションです。

 

さて、そんなことを考えれば、外国人のワーケーションを考える人にとっての日本の住みやすい街というのが、今後、考えられる地方都市の集客の仕方になるかと思っています。

外国人旅行者の誘致というのは、政府が主体になり、外国人の年間旅行者　４０００万人のキャンペーンを行っていましたが、今後はどうなるか？日本でワーケーション、リモートで働く人の生活の場として選択していただくということで、集客するという不動産の提案というのが今後重要になると思っています。つまり、ビジネスはネットに繋げばどこでもできる、決済システムが、世界でつながれば、どこでも生活できるということになります。

外国人向けの不動産というのは、外国人がワーケーションで日本でリモートで働くコミュニティー空間というのが、日本の不動産ビジネスで大きく伸びるジャンルではないかと思っています。

 

 

 

 

□クレジット・ラインという世界と国際金融を使った不動産投資の世界

 

国際金融の世界で、クレジット・ラインを使った国際金融ビジネスは、いろいろあります。日本では馴染みのない世界ですが、確実性の高い投資としては、割引のSBLCという世界です。これは、欧州市場では、1年で満期を迎える割引債の商品といえます。この取引については欧州市場では、コンサルタントを経由して販売しています。

 

これは、ユーロMTN市場と関係があります。中期債になりますが、割引で販売されて満期になれば、資金満額で資金が保証されるという金融商品です。ヨーロッパでは、このような資金調達の方法がかなり活発的といえます。つまり、割引率が５０％以上ある商品も多くあり、欧州手銀行の発行するSBLCが４２％＋２％＝４４％で販売されているケースなどがあります。

これは、１００の資金を借りて、それで、割引のSBLCを４２＋２＝４４で購入して、そのうちの資金の５０を自由に使って、残りの残りの５６の資金で１年後の銀行への償還用の資金とすれば、５０％の資金は、自由に使うことができます。

つまり、中期割引債　割引MTN　つまり、割引SBLCの購入をすることで、資金調達が可能ということになります。

 

この資金調達の方法が日本では馴染みがないといえます。

割引SBLCという世界は、１０００万ドル程度でも、活用できます。実は、欧州のMTN市場というのは、特に不動産投資に使える仕組みだと思っています。

資金調達は、日本には考えられない仕組みによって資金調達が可能になります。

□不動産業への歩みを語ってみると、過去、現在、そして未来へ

 

不動産業界に入ったのが、2013年になります。それまでは、全く不動産の商売を行っていませんでした。筆者は、親族がテナント業をしており、貸倉庫業を行っていました。客付けが必要ということでその業務をオーナー業の立場から始めたのがキッカケでした。筆者は中国貿易の専門家ではありますが、不動産業界未経験でしたので、とりあえず、ネットで検査して不動産ビジネスどんなことかということで調べた経緯がありました。また、小さい不動産屋経営みたいな本を買って始めたのが不動産業へのトライでした。筆者は、わからないところからとりあえず初めて見るか？ということでビジネスをスタートさせるのは面白いと思っています。不動産業の面白さは、地球にある空間に対するすべてがお金に換算されるということです。空間、平面、地価に関しても権利があります。すべての空間に対する権利を売買するのですから、考えてみれば、地球で一番資金が動くビジネスといえます。

そう考えたとき、平面、空間の価値が高いエリアというのは、ビジネスとして成立すると言えます。そう考えて、何も知らない不動産屋は、宅建免許を取得して宅地取引免許を東京都で登録してすぐに、東京都港区赤坂で事務所を開き、その後麻布に来て、現在に至ります。港区３A地区というのは、非常に不動産価格は高く、不動産価値が下がらないエリアです。日本屈指の不動産激戦区にいきなり参入したわけですから商売は難しいといえます。ただ、弊社の強みは、もともと中国上海で貿易会社を行っており、中国と香港に法事をもってビジネスを当時でも10年以上行っていたということが言えます。普通に、超有名不動産屋の激戦区で普通に戦って相手にされることもありませんので、独自路線で、中国人の知人経由でビジネスを展開したというのがスタートでした。

 

基本的に、筆者は法人向けの貿易業を行っていましたので、貿易商社の仕事と、不動産業では出会うひとのジャンルは違います。

 

中国ビジネスの世界でも、貿易業と不動産の世界では、全く違う角度で世界が見えてきます。

人生にとっての価値というのは、取組ことによって、出会う人がかわるという面白さがあります。

人生のおけるチャレンジは、貿易、不動産、そして、金融ということで、今は、新たなチャレンジということで、金融ビジネスに取り組んでいます。つまり、金融というのは、日本の金融ではありません。国際金融の世界です。しかし、金融と不動産投資というのは、非常に密接な関係がありますので、金融と不動産という流れで、資金の動きを生み出す仕組みつくることが今、構築しているビジネスといえます。

 

やはり、どんなビジネスにおいても、活動するフィールドは、日本であっても、そこに国際ビジネスを連動させることで、ビジネスの幅を広げることを行えば、独自の面白さをつくることができると考えています。

 

□不動産中古物件を購入するに当たり、意見を述べてみた。

 

空き家物件については、不動産業界では、中古物件を仕入れて、それをリノベーションして再販するということでビジネスを展開している不動産業者があります。中古リノベ物件と言われる物件です。

 

一戸建てでもリノベ物件の再販というのはありますが、都心部では、中古マンションのリノベ物件は多数販売されています。RC　SRCなどの鉄筋コンクリートのしっかりした建物であれば、多少古くても、そんなに壊れる物件ではありません。また、超高層マンションの場合、古くなれば、管理するのが大変になってきますが、低層マンションであれば、さほど、マンションの修繕工事を行うのも技術的に難しくなくコストがかからないといえます。よって、都心部で格安でマンションを仕入れようと思えば、低層階の中古フルリノベマンション、管理状態の良い物件を手に入れるのがお買い得といえます。

高層マンションで、特に東京のウォーターフロントにある建物は、古くなると修繕工事をどうするのかということ、40階をこえるような超高層マンションの場合、技術的に修繕するのが難しいということで、通常よりコストがかかることになります。また、海に近いということで、塩害被害がありますので、その点も考慮しなければいけません。よって、ちょっと内部に入った利便性の高い低層マンションで、RCかSRC構造、フルスケルトン状態にしてのリノベ物件ですと、多少建物が古くても、長持ちしますので、考え方によっては、お買い得といえます。

 

また、値段重視であれば、土地が所有権でなく、借地権は、もっと安くなります。ローンで物件を買う予定であれば、土地が所有権でなければ、金融機関からの満額に近い借り入れが難しくなります。しかし、貯金をしており、現金で決済して、長期間手放す気がないのであれば、旧借地権の中古リノベ物件が良いです。借地権には、旧借地権と定期借地権があり、旧借地権は、建物が立っている限り、地主は、土地の賃貸を延長することを約束しています。

定期借地権の物件で格安物件がありますが、これは、数十年後、更地にして地主に返却する条件がありますので、その場合は、不動産管理費と地代、それと、解体積立金を支払うことになります。

 

実は、それは、悲しいことです。高いお金を出して購入しても、購入した瞬間から解体費用を積み立てる資金を払い続けるのです。

 

さて、そんなことはさておき、不動産物件は、直感が大切です。

 

人によっては、風水を重視する方もいるでしょう。

家相が悪いのはだめだという人、それぞれ人の考えがありますので、予算とインスピレーションで選べばいいと思います。

 

ただ、うちは東京の港区の麻布地区で商売していますので、このエリアの最高にいい情報としては、港区３Aエリアと言われています。

麻布、青山、赤坂、　　この３Aエリアの物件は、値下がりがしない、不動産価格は維持されるということがありますので、たとえ、中古で安く購入しても、次に転売する際には、価格がなくなるという地方物件のような悲劇はありません。

つまり、港区３Aエリアというのは、必ず、このエリアに住みたい、買いたいという人のニーズがありますので、不動産価格が維持されています。そう考えれば、３Aエリア周辺の物件価値というのは、将来の資産としての価値は保持できるという点では、良いエリアといえます。

 

筆者の経営するジャシボ不動産は、港区３Aエリアを中心に不動産仲介を行っています。高級物件も取り扱いしますが、格安中古物件まで、３Aエリア周辺であれば、対応します。

□寸断されていく世界観を見て感じること、第三者の影響を受けずに、常に自分の頭のなかで俯瞰的に世界を捉える。

 

筆者は、日本の経済について常に関心を持ってみています。特に、国際情勢には、常に真剣に情報を集めようとしています。ただ、日本のニュースだけに情報源を頼ると、どうもクローズした環境で洗脳されるような気分になります。

 

商売と政治は違うといっても、日本のメディア報道は、必要以上に一定方向に向いて報道することから、社会論調がすぐに、同じ方向に向く傾向があります。日本は、ある意味すごいことは、国民意識のマインドコントロールできる仕組み、メディアにおける意識統合を力は、非常に強いと感じます。それは、日本語という特殊言語で、世界に日本のみで通用する言語をつかっていることで、意識の鎖国をするのは、非常に簡単な国であることが言えます。

 

よって、大きな意見と違う方向性を論じることは、この国では、村八分似合うことを意味しており、長いものに巻かれることを良しとする傾向が非常に強いことが言えます。

 

さて、それを論じるには、理由があります。それは、筆者は、中国ビジネスを手掛けていますので、政治の方向性に非常に影響を受けるということが言えます。商売は自由であるといえるのですが、日本国内では、中国とのビジネスは、すでに国民感情では、敵視するような感覚を感じます。

 

これは、中国人も日本について色々いいますが、日本人の中国敵視度は、非常に厳しい所まで来ています。たしかに、中国の政治家の強気な発言に対して、メディアは、非常に反応していますが、これについては、中国人の方が冷静ということがいます。

 

政治家生命をかけて、弱い発言をすれば、失脚をするということがあり、中国国内向けに、強い発信力をして、プロパガンダであるといえますが、これを鵜呑みにして、日本でも強硬路線の中国という報道が続くと、実際のことをいえば、対中投資をしている日本企業も多数ありますが、日本では中国について語る事ができないという雰囲気があります。

 

筆者は、今はビジネスの中心が東京になっていますので、東京で中国ビジネスについて語ることは、今はどうもまともな話に聞かれない傾向があります。確かに、怪しい投資話を広めている中国人ブローカーや、中国人と組んでいる日本人ブローカーが多数いますので、その影響があるのかと思います。

 

さて、弊社としては、そのような波に影響されないように自分のスタンスを守ってビジネスを考える必要があると思っています。

 

 

自営業者は、ビジネス対するマインドが重要です。ターゲットにしたいことがあれば、確実に実行するという探究心がなければ、無を有にすることができません。つまり、探究心と持続力、それと、忍耐力です。

 

今、日本の中でマイナス報道の多い中国情勢ですが、政治家の発言だけを見て、今の日中関係はどうか？ということは、考えるのは意味がありません。地球儀を見て、宇宙から見たときに、何を感じるかというマインドが重要です。つまり、ビジョンです。

 

さてコロナで完全に国際関係が寸断されて、ブロック経済化が進んでいますが、そんなときこそ、俯瞰的に地球を見て、自分の立ち位置を遠くから物事考える事が重要だと思います。

 

最近は、日々そのようなことを考えて生活しています。

 

 

 

筆者のビジネスは、基本的にはインターネットを使った空中線でのビジネスの組み立てを考えていますので、どのようにしたら利益が出るかを考える必要性があります。

 

□外国人居住エリアが日本にも必要か？人口減少する日本のソリューション

 

そろそろ、外国人観光客の入国の緩和がはじまってきました。外国人の訪日観光客が増えるに従い、いろいろビジネスについて考えることができるようになりました。筆者は、7年前から東京都の宅建業者として不動産業界でビジネスを始めていますが、基本的には、外国人相手の商売をしています。初めて不動産貸し、販売したのも外国人ということになります。筆者自身は、中国での生活が長く、中国人の友人の紹介などがあり、中国人対応の不動産屋としてビジネスを展開しています。といっても、不動産業者として登録した2015年頃は、まだ、中国から海外への資金の持ち出しができる時期でしたので、直接、日本に不動産購入をする中国人はいましたが、2017年頃さかいに、一気に、中国政府の規制で、海外不動産購入を目的に資金の送金を禁止するということになりました。これで、正規の方法で、中国から日本に資金を送ることができなくなり、中国人の日本への不動産投資ブームは、ニーズがあっても、送金規制でできないということになりました。それで今回のコロナで、筆者自身も3年近く海外に行っていません。筆者は、中国と香港に法人をもっていますが、まったく現地に行くことができずに困っています。会社の維持は、会計会社に丸投げで、ビジネスを継続しているというのが、今の現状です。

会社あるが、外国法人は、活用できていないという現状です。

 

ただ、そろそろ、外国への渡航ができるようになってきましたので、そろそろ外国人対応の不動産ビジネスについて考える必要があるとおもっています。香港人や台湾人、華僑や、中国人でも外国法人をもって外国に資金を持ち出している人は、資金が中国外にあるので、問題はないのですが、中国国内で人民元を持っている富裕者に対するビジネスというのは、これは、資金の持ち出しが自由でないということで、高級物件を売却するといよりも、今後考えられる展開として、仕入れ価格のあまり高くない、日本の地方の空き家ニーズが出ると考えています。つまり、1000万円　50万元程度の購入価格にニーズです。

 

それくらいの中古の日本の地方都市の不動産物件を購入して、それをリフォームして使うニーズは相当あるでしょう。ただ、この場合、日本での不動産管理の仕組み、納税の仕組み、ゴミ出し、近隣との関係など、習慣が理解できなくてトラブルになるケースが増える可能性が高いと言えます。

その問題点をどうするのか？また、中長期で日本移住をして、用事のあるときに中国に戻るという中国人投資家、経営者は増えると考えられます。特に、今回のゼロコロナ対応によるロックダウンは、都市部に住んでいる所得の高い中国人にとっては、我慢はするが、経験はしたくないということで、エスケープする話が増えます。そうなれば、治安がよく、物価も高くない、飛行機で２，３時間で移動できる日本は、中国人にとって人気の出る外国ということになります。

 

長期ビザがでなくても、3ヶ月滞在できるビザがあれば、飛行機で往復して、日本と中国を行ったり来たりする生活をする人は相当いると考えられます。筆者も逆で、コロナ前は、上海にマンションを借りて、上海と東京を行ったり来たりしていました。筆者の場合は、上海にずっと滞在していなかったので、上海の中心地から３０Kmほど離れた上海の郊外にマンションを借りていました。その理由は、上海の中心地のマンションがバカ高で、時々しか行かないマンションにそんな費用は払ってられないということで、上海の中心地から高速利用で、40分ほどで行ける上海の郊外にマンションを借りていました。

 

筆者が上海で行っていたこと同じような逆の行動する中国人は、必ず多くいます。東京の中心地は、家賃が高いので、電車で1時間ほど離れたエリアで格安物件を探して、用事のあるときに都心部に出てくるというライフスタイル。

 

上海も郊外のマンションは、5万円もだせば、まあまあいいマンションが借りられますが、中心地は、30万円～50万円もします。つまり、東京で言えば、港区などの一等地と同等の価格、それ以上のコストが不動産にかかるといえます。東京の近郊でも、千葉方面や、さいたま、茨城方面まで、快速電車で1時間という距離を考えたら、そこまで行けば、不動産価格はやすくなります。バブルの時代のベットタウンということになりますが、今は空き家が目立つようになっており、ある千葉の地方自治体の人が話していましたが、空き家がこのまま増え続ければ、千葉の近郊の市町村も不動産価格が空き家が多く、値段がつかないほど、崩壊する可能性があると話していたことを思い出しました。

 

つまり、日本は、一極集中、住所重視の都心部は、高騰を続けますが、そこから、電車で1時間、５０Km以上の圏外は、限界集落と言われう時代が目の前に来ているといえます。これは、大阪や、名古屋などの地方主要都市近郊でも同じことが起こっています。

 

しかし、毎日、都心に出勤する予定のない人からいえば、離れていても大丈夫、そんなニーズで、日本の空き家というのは、外国人の新しいニーズになることは間違いないのです。

 

さきほども、述べましたが、日本人は、もともと外国人があまり得意ではないので、どのようにして、その問題点をクリアーするのか？ということがあります。ある意味、廃墟になるくらいなら、外国人居住区を作って、中国で言う「小区　シャオチュ」のようなもので、実験的にエリアわけして生活居住をおこなえば、近隣とのトラブルの問題が解消できるかもしれません。そんな事を言うと、日本で、中国化するのはゴメンだ運動が起こりそうですから、ビジネスのニーズの観点と、日本人感情のギャップがあります。

 

ただ、人口減少をして限界集落で、限界を超えた集落は、廃墟になって捨てるくらいならば、外国人のワーケーションとしての仕組みが限界集落を救う可能性があると思っています。

 

今、バブルの資産といわれる湯沢などが少し話題になっていますが、日本中に多数あるそんな問題点を考える必要がります。

現実、毎年日本の人口が、30万人から50万人減る現実があり、2050年までに、3000万人減少するということです。

また、今の出生人数と出生率を考えれば、実際はもっと人口減少が加速して、実際は、年に100万人くらい減る可能性があります。それは人の地方の県が消滅するインパクトです。

 

筆者は、和歌山県出身ですが、和歌山の人口が100万人ですので、それが、1,2年で消滅するインパクトといえば、これたいへんなことだと思うのです。

 

つまり、日本は、この環境は日本本土すべてワーケーションとして使える国ですから、逆に日本の地方都市で、消滅しそうな限界集落を外国人が来ることができるワーケーション計画をするのがいいかともいます。

 

日本はどこでも山、海、温泉がある島国ですから、どこでもリゾートになれる可能性があります。

 

これも、日本列島をいかに活用するかの一つのアイデアだと思いますが、問題は、日本が外国人の乗っ取られるという事を言う人がいますので、人口減少で縮小を良しとするか、外国から人の受け入れを増すことで新しい取り組みをするかという選択をする時期になっていると筆者はおもっています。

□アフターコロナ時代の中国人移住者についてどう考えるか？

 

筆者の経営する会社では、不動産、貿易、国際金融と日本、香港、中国に法人をもってビジネスをしています。

 

今日は、不動産のビジネスについての話を書きたいと思います。昨日、中国人の日本への不動産投資についてテレビ局からインタビューがあったので、それで、ふと中国人がこのまま移民が増えたらどうなるのか？というシュミレーションを考えてみました。実は、この話は、中国の政府トップクラスの人脈から聞いたことがあります。現在、日本に住んでいる中国人は、200万人を超えています。華僑などをあわせると、日本への影響力は大きくなって来ています。就学や就職で、日本に移住をする中国人を増やすことで、中国の影響を力を強くしていきたいという考え方もあるということです。

 

さて、人口1億２５００万人の日本に、中国人が１億人来ることになれば、日本は、中国化します。コロナの流行前には、１年間の中国人海外渡航者は、延べ１億人を超えており、訪日中国人も１０００万人の大台に乗ってきたという話もありました。たしかに、２０１９年ころの日本は、東京でも大阪でも、人の集まる場所に、中国語ありというくらい、中国の勢いを感じました。

 

特に、大阪の心斎橋などは、店員も看板も中国語化が進み、道頓堀のナンパ橋も日本人の若者の集まる場所は、中国人観光客の写真撮影スポットになっていました。筆者もその事実に驚きました。

 

さて、ニセコなどの北海道の業者からも香港人と、オーストラリア人が不動産投資をしており、都内の一等地レベルで、あの田舎町の不動産価格が高騰しているという話がありました。

 

田舎でも、外国人からみれば、最高の居住地だと思える場所は、日本には色々あるかと思います。正直、筆者は、中国に１９９７年から２０１３年に住んでおり、そこからも２重生活で、コロナになる前まで、日本と、中国を往来してビジネスと生活をしていました。

 

そこで感じたことは、たしかに、日本人の筆者にとっては、確実に日本の環境はいいと言えます。中国の黄砂は、半端なくすごく、まさに、ホコリの中で生きているようなもので、あれを経験すれば、日本の空気は、かなり高級品と感じるでしょう。中国では、空気清浄機は、昔なかったのですが、日本メーカーが売り始めると、一気に１００倍の売れ行きになったという話もありましたので、豊かになれば、命を守ることをすることに金を使うといえます。

 

２０１９年には、中国の不動産開発企業の数社から、日本の田舎で中国人のベットタウンの建設をしたいという依頼もあり、広い土地があるのか？デベロッパーとして中国企業が参加することができるのか？など、聞かれたことがあります。

 

中国は、ゼロコロナを目指しており、今は、外国と移動を相当制限しているために、なかなか、難しいのですが、言えることは、潜在的なニーズはあります。中国人にとって、日本の地方都市の不便すぎない地域で、不動産の安く、環境のいい土地は、関心があるのは事実でしょう。

 

また、今回のゼロコロナで厳しいロックダウンを経験した中国人の中には、逃げ場所を探すということで、飛行機で２時間以内で移動でいる日本は、当然魅力的になります。

 

ただ、中国から文化、商習慣の違い中国人が、多く日本にやってくると、それを嫌がる日本人も相当多くあり、迷惑を感じる人も相当出ると考えられます。しかし、きちんと納税して、常識ある人であれば、これは、人口減少で困る自治体にとっては外国人の移住は、感慨できる部分もあれば、そうでない部分もあるでしょう。

 

いずれにしろ、日本は今、毎年３０万人から５０万人の人口減少に転じています。間違いなく空き家も増え、地方都市は、消滅可能性都市としての道のりを歩むことになります。

 

外国人留学生、外国人就学者の受け入れ、それに対して、日本の常識、語学教育、日本のなかで生活する道徳心などを養うことができれば、どこの人でも良い人も、悪い人もいます。よって、この部分の移住者に対する人の教育というのが、今後、大きな課題になることは、間違いないでしょう。

 

筆者は、確実に、アフターコロナの日本には、外国人移住者は増えるとは、思いますが、それに対して、同対応していくかの人の教育が間に合わないことでのトラブルが、今後の課題になります。

 

 

 

□円安になったので中国人が日本の不動産の爆買をおこなっているのか？というテレビインタビューがあった！

 

さて、弊社は、中国ビジネスを中心に20数年商売をおこなっていますので、中国関連についての取材を受けることが時々あります。

 

そのなかで、中国人の不動産の爆買があるのか？という質問を時々受けますが、実際には、中国在住の中国人で、現時点で中国から資金を海外に持ち出していない人が、日本で不動産の爆買をするのか？といえば、それはできないという回答になります。

 

なぜならば、中国から不動産投資を目的に海外送金ができないという規定があります。今から4年ほど前までは、中国系の日本にある銀行は、中国国内である金融商品を購入すれば、それが担保になり、日本の中国系銀行が不動産担保ローンを貸し出したということがありましたが、今はそのようなサービスは行っていないということです。すなわち、日本に在住をして投資ビザをもって、何らかの収入源や投資のリターンのある中国人投資家は、日本で不動産を買うことがありますが、中国国内にいる富裕者層がコロナで渡航が難しい今、日本にネットだけで投資をして購入するということは、まずないということが言えます。インターネットニュースなどそのようなニュースを時々見ますが、たしかにそのようなことがあるのかと思いますが、中国ビジネスの特徴である１あることは10以上誇張して説明する傾向がありますので、それらの噂話を鵜呑みにしないということが大切だと思います。

 

いずれにしろ、外国からの渡航制限がなくなり、自由に渡航ができるようになれば、筆者の考えでは、日本の地方の１０００万円以下の物件は、中国人が結構買うようになるのでないかと思っています。

 

それは、今回のゼロコロナ政策で、完全にロックダウンをされた海外都市部の富裕者層は、またロックされれば困るという意識も強いので、逃げ場を探すと考えられます。そのときに、日本でも人口が１０万人から３０万人程度の中規模都市は、利便性も高く、物価も不動産も安いことで、絶対、都心の真ん中に住む必要のない中国人の自由人である投資家などは、コストパフォーマンスの高い住宅に目が向くと考えられます。

 

また、地方の温泉リゾートなども人気が出るかと思われます。日本では、バブルの遺産といわれた過疎化するリゾート地などに関心をもつ中国人投資家が増えると考えています。

 

中国からの投資は、親戚家族で、一人１００万円くらい手持ちで持ってきて、数人で運べる金額で日本の不動産を買って、そこを拠点に、テレワーク的な仕事をする投資家が増えることが予想できます。

 

ある意味、鉄道網が発展した日本は、交通の便もよく、物価も安く、不動産も安い、空き家も多く、中長期移住には、いい場所と考えられます。中国の海岸部と日本では、飛行機での移動が２時間ですから、中国人から言えば、国内旅行みたいな話で、中国国内でもまだまだ遠い場所があります。

 

そんなことを考えれば、外国という距離といえない日本に投資額１０００万円ほどの日本の拠点をほしいと考える中国人は多くいるでしょう。今、１元＝２０円（日本円）という超円安で、人民元高になっています。筆者も中国と２０年以上関わっていますが、この円安は、正直困ったものですが、ある意味、アフターコロナで中国人投資家向けに、エスケープタウンとしての日本というとある意味、今回のゼロコロナ政策で、嫌気が差した若者層の中国人の移住先の拠点に日本が選ばれる可能性は高いと言えます。

 

今日の電話でのテレビ取材を通じて、そんな事を話し思いました。